Недавно мы уже писали о высоком спросе на жильё в текущем году, а также о преимуществах жилья под ключ. В этом обзоре более детально остановимся на втором вопросе, говорится в исследовании Finprom.kz

Для начала разберём, какие есть виды отделки при покупке жилья в новостройках. Часто их классифицируют так:
• черновая отделка;
• предчистовая отделка;
• чистовая отделка.

Черновая отделка

Такие квартиры продаются «в полуготовности»: есть межкомнатные перегородки, черновая стяжка на полу, выровненные стены и потолок, грунтовка стен и потолка. В квартиру заведено электричество, установлены радиаторы отопления, вставлены окна и входная дверь.

Но тут не всё однозначно. Есть квартиры, которые числятся как «с черновой отделкой», но по факту продаются вовсе без отделки, то есть покупатель получает бетонную коробку с окнами и базовой входной дверью, иногда — без межкомнатных перегородок. Электричество проведено до щитка в подъезде. Радиаторов отопления может не быть — только трубы.

Предчистовая отделка

Её ещё называют «белой» отделкой, или White Box: стены и потолки в квартире белые, потому что покрыты шпатлёвкой. На полу ровная чистовая стяжка. Подготовлена электрика: есть электрощит в квартире, выводы под розетки, выключатели и светильники. Разведены трубы в ванной и на кухне.

Хозяину такой квартиры остаётся сделать только чистовую отделку, установить мебель и переехать. На всё потребуется месяц-полтора.

Чистовая отделка

Её также называют отделкой «под ключ». Квартира готова к переезду, так как такой вариант включает в себя:
• установку межкомнатных дверей;
• выравнивание стен и поклейку обоев или покраску;
• выравнивание пола, укладку покрытия (ламината, линолеума, плитки и других материалов);
• выравнивание и отделку потолка;
• полную электрическую разводку (с установкой выключателей и розеток);
• сантехнику — ванну, унитаз, раковины в кухне и санузле.

После покупки такой квартиры клиент может сразу заселяться в жильё.
Кроме того, стоит отметить, что есть квартиры в чистовой отделке, которые, помимо ремонта, также полностью меблированы.

В целом по Казахстану нет информации и статистики по типам квартир и по предпочтениям граждан, однако если рассматривать опыт других стран, можно понять, что квартиры «под ключ» пользуются большим спросом.

Так, например, в соседней России, близкой по структуре спроса и предложения к РК, как отмечают аналитики, в определённых регионах спрос на квартиры с отделкой составляет 45%–50% от общего объёма сделок. В основном отделка востребована в новостройках стандарт- и комфорт-класса. Впрочем, в последние несколько лет тренд на приобретение готовых к проживанию квартир начал проявляться и в бизнес-сегменте. Также отмечается, что 30%–35% предложения на рынке приходится на квартиры с чистовой отделкой.

Что касается Казахстана, тут ситуация несколько иная. Квартир в чистовой отделке в городах РК не так много, то есть выбор ограничен. Большинство застройщиков реализует недвижимость в черновой и предчистовой отделке. Например, на Krisha.kz на объекты в чистовой отделке приходится всего 7,8% от общего количества жилья в новостройках, находящегося в продаже.

Теперь сравним жильё «под ключ» и в черновой отделке. Зачастую покупка жилья «под ключ» в итоге обходится дешевле, чем покупка в черновом варианте, несмотря на более высокую начальную стоимость. Причины этого разнообразны и связаны с экономией на разных этапах. Рассмотрим основные аспекты.

1. Экономия на масштабе (оптовые закупки материалов)
Застройщики и подрядчики, занимающиеся отделкой, закупают строительные и отделочные материалы оптом, что позволяет им получать значительные скидки. Эти скидки на закупку материалов могут существенно снизить общие расходы, а также сэкономить время на поиске и покупке каждого материала по отдельности. В случае с покупкой жилья в черновом варианте покупатель сам закупает материалы в меньших объёмах, что может обойтись дороже.

2. Профессиональные подрядчики и оптимизация процессов
Застройщики и компании, предоставляющие услугу жилья «под ключ», имеют свои штатные или проверенные подрядные организации, с которыми они работают постоянно. Это позволяет избежать дополнительных затрат на поиски специалистов, а также снизить стоимость работ за счёт долгосрочных партнёрских отношений и опытных работников. Работы выполняются быстрее и с меньшими ошибками, что сокращает дополнительные расходы на исправление дефектов. В случае с жильём в черновой отделке покупателю часто приходится искать и нанимать подрядчиков, что связано с дополнительными затратами времени на переговоры, отбор и заключение договоров. Кроме того, у покупателя может не быть необходимого опыта в управлении строительными процессами, что увеличивает вероятность ошибок, требующих дополнительных расходов.

3. Избежание дополнительных затрат и непредвиденных расходов
Процесс ремонта, особенно если его ведёт неопытный человек, часто связан с непредсказуемыми затратами. Например, выявляются скрытые дефекты (проблемы с проводкой, водоснабжением, вентиляцией и т. д.), которые требуют дополнительных вложений. Без опыта управления проектом трудно правильно оценить объём работ и стоимость материалов, что может привести к перерасходу средств. В случае с покупкой жилья «под ключ» застройщик заранее учитывает все эти аспекты, минимизируя риск возникновения дополнительных затрат и вводя их в итоговую стоимость. Все непредвиденные расходы закладываются в смету, и покупатель точно знает, что ему не придётся платить дополнительно.

4. Сокращение времени и уменьшение потерь из-за простоя
Когда покупатель сам организует отделку, процесс часто затягивается. Подрядчики могут быть заняты на других объектах, работы могут затягиваться по разным причинам (задержка материалов, проблемы с подрядчиками и т. д.). Чем дольше длится ремонт, тем больше покупатель теряет времени, а значит, и средств, особенно если речь идёт о жилой площади, которую нужно оплачивать (например, аренда, кредиты). Когда же покупатель приобретает жильё «под ключ», он сразу получает готовую квартиру или дом, что позволяет избежать расходов, связанных с долгим ожиданием.

5. Уменьшение затрат на временные ресурсы
Пункт напрямую вытекает из предыдущего. Покупка жилья в черновой отделке требует от покупателя значительных временных затрат на контроль работ, организацию процессов, закупку материалов, поиск и проверку подрядчиков. Это может отнять много времени, особенно если покупатель не имеет опыта в строительстве или ремонте. Жильё «под ключ» освобождает от необходимости тратить время на эти вопросы, так как весь процесс уже завершён. В долгосрочной перспективе, если учесть затраты времени, покупка под ключ может быть более выгодной.

6. Гарантия и устранение дефектов
Застройщики, которые предлагают жильё под «ключ», как правило, предоставляют гарантии на выполненные работы и материалы. Это значит, что в случае возникновения дефектов в отделке в будущем всё это будет исправлено за счёт подрядчика. В случае с отделочными работами, выполненными покупателем самостоятельно или сторонними подрядчиками, риски возникновения дефектов и дополнительных расходов увеличиваются. При отсутствии гарантии покупатель может столкнуться с необходимостью повторных работ за свои деньги.

Таким образом, несмотря на кажущуюся разницу в стоимости на старте, жильё «под ключ» в итоге может оказаться более дешёвым выбором с точки зрения общего бюджета и времени.