Нельзя заигрывать с льготным кредитованием — фактически государство таким образом подрывает рыночные механизмы.
Об этом пишет известный экономист Эльдар Шамсутдинов в своем телеграм-канале. Эксперт в целом критично настроен по отношению к льготному кредитованию. В частности, вот что он пишет о поддержке бизнеса за счет государства. Дословно:
Нельзя баловать бизнес!
«После январских событий Фонд предпринимательства «Даму» перестал субсидировать общепит. Это кардинально поменяло стратегию развития. Предприниматели привыкли к тому, что могут кредитоваться под 6–7% годовых: «Если бы имели это субсидирование, мы бы до конца года расширились и обеспечили работой две тысячи человек. А сейчас мы кредитуется под 22,7% годовых. Это номинальная ставка, даже не эффективная! Получается, ставка по розничному налогу выросла, инфляция подскочила, еще и ставка по кредитованию выросла в 2,5 раза. Общепит становится практически нерентабельным». Любые льготы от государства должны решать социальные или экономические задачи. Льготы, которые даются бездумно, искажают рынок, создают бизнес, ориентированный на получение льгот».
Кто выигрывает от льготных ипотечных программ?
Особое внимание Шамсутдинов уделяет именно льготной ипотеке, которая, по сути, создает «пузыри» на рынки недвижимости, а с ними и социальные проблемы.
“Банк России опубликовал доклад, актуальный и для нашей экономики. А именно: доклад ЦБ России посвящен подробному анализу последствий льготных ипотечных программ. Банк России в докладе пишет, что
обилие льготной ипотеки от застройщика увеличивает риски образования пузыря
сначала «за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря».
При этом разгон цен на жилье полностью уничтожает выгоды от низкой процентной ставки для самого заемщика. Наоборот, заемщик в итоге сам сталкивается со следующими рисками:
- невозможностью перепродать по более высокой цене (с учетом выплаченных банку, хоть и низких, но процентов) и
- риском утратить первоначальный взнос в случае невозможности обслужить кредит
Давайте подробнее: «Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%». Этот риск реализовывается в случае досрочного погашения заемщиком ипотечного кредита и затем необходимостью в промежутке 3-5 лет продать эту недвижимость уже на вторичном рынке.
Второй риск — если заемщик, например, из‑за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья, и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах. В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности.
Банк России довольно подробно описывает последствия льготной ипотечной программы. И важно то, что
главным бенефициаром такой программы становится застройщик
Расходы по компенсации банку недополученного дохода от снижения ставки в значительной степени включаются в цену недвижимости, завышая ее, что в целом позволяет сохранить маржинальность застройщиков на высоком уровне. Учитывая охват ипотечного рынка Казахстана льготными госпрограммами, мы считаем, что доклад является обязательным к прочтению нашими «популистами», настаивающими на их продлении.
Ошибки казахстанской ипотеки
Шамсутдинов отдельно выделяет ошибки, допущенные при формировании льготной ипотеки в Казахстане:
«Программа с самого начала содержала ошибки, потому что не учитывала рост цен на недвижимость, инфляцию и другие факторы. Также была непонятна ее конечная цель. Хотели дать больше жилья социально уязвимым? Нет, ипотека рассчитана на широкие слои населения. Или хотели запустить рынок жилья? Возможно. Но тогда эта цель достигнута, и нужно было свернуть программу.
Такое ощущение, что ни организатор, ни оператор программы (Нацбанк и КФУ) не имели никакого понимания, что с этой программой делать, кроме своих узких задач. И сейчас крайним оказался бизнес. В то время как бизнес вполне справляется со своей задачей: строит и зарабатывает деньги. В итоге строительный рынок загнали в серый сектор с договорами бронирования, которые подставили под удар очень много людей. По итогу из программы, которая должна была снять социальное напряжение, как раз такое напряжение создали. Даже если сейчас дать денег, это все равно будет отложенная проблема».
Государство разгоняет инфляцию
«Выходить из этой ситуации будет очень сложно. Более того, в рамках программы 7-20-25 использовался капитал КФУ, который был сформирован Нацбанком. Проще говоря, было напечатано более 4 трлн тенге, которые были использованы в самом мультипликативном секторе — строительном. Нужно провести полноценное исследования и дать оценку ипотечной программы, в том числе оценить вклад программы в инфляцию. Иначе получается, что
в экономику можно залить 4,7 трлн тенге, а за инфляцию у нас отвечают фермеры, поднявшие цены на свои огурцы и помидоры
