Владельцы бизнес-центров в Казахстане подняли плату за аренду офисных помещений. Арендаторы вынуждены раскошелиться — альтернативы у них нет.
Директор брокерской компании Айнур Буркитбаева рассказала нам, что тенденция 2022 года, связанная с повышением платы за аренду офисов, продолжится и в 2023 году.
«В Алматы в 2022 году был рост арендных ставок, так как уже к середине года заполняемость рынка БЦ превысили в среднем более 90%. По некоторым классам спрос сильно превышал предложение. Это позволило арендодателям привлекать новых арендаторов по ставкам выше прежних, а для текущих арендаторов предлагать рассмотрение повышения арендной ставки, если такая опция была предусмотрена договором аренды», — сказала Буркитбаева.
В Астане нескольким крупным арендаторам в конце года арендодатели предлагали повышение ставок аренды по текущим договорам аренды на 2023 год. По словам эксперта, многим из них пришлось принять это условие, так на конец года не было объектов, куда могли переехать крупные арендаторы.
Альтернативы нет
По словам специалистов рынка недвижимости, вакантных крупных площадей на рынке к концу года уже практически не было. Под крупными площадями подразумеваются офисы от 1 000 кв. м и более на одном или смежных этажах здания.
Крупный арендатор, если ему нужно 1000 кв. м, например, не станет рассматривать офисы по 100-200 кв. м, раскиданные по всему зданию на разных этажах. По новым объектам на 2023 год ставки аренды уже обозначены выше тех, что были среднерыночными на 2022 год. Но и ожидается большой ввод офисных площадей в 2023 году. То есть, скорее всего, арендодателям новых объектов придется адаптировать ставки аренды к темпам заполняемости своих объектов.
считает эксперт.
Ситуацию на рынке аренды коммерческой недвижимости до недавнего времени осложняло отсутствие четкой градации для разделения бизнес-центров на класс люкс, эконом и так далее. А ведь рынок недвижимости без определения класса не может цивилизованно развиваться.
Сегодня для правильной классификации бизнес-центров в Казахстане разработали и приняли классификатор коммерческой недвижимости. И он уже начал работать.
Классификатор разрабатывался в последний год Ассоциацией управляющих и сервисных компаний QAZPROPERTY совместно с Ассоциацией риэлторов Казахстана и был утвержден в сентябре 2022 года. По итогам оценки коммерческая недвижимость может быть отнесена к классу А, В или С. Кроме самого классификатора разработана методика проведения оценки БЦ. В данный момент классификатор проходит апробацию среди членов Ассоциации. Первым БЦ, который прошел проверку на соответствие параметрам того или иного класса, стал бизнес-центр MARDEN в Астане.
«Согласно критериям разработанного классификатора коммерческой недвижимости мы получили статус «БЦ класса В+». Прежде всего это повлияло на наших арендаторов в эмоциональном плане. Многие из них были рады и даже делали селфи на фоне таблички с указанием класса», — рассказал директор БЦ Marden Алимбек Асаинов.
Сотрудники администрации здания были рады официальному получению статуса здания класса В+, это важно с точки зрения презентации объекта потенциальным арендаторам, экспертам рынка. Также классификатор стал для БЦ документом, по которому его владельцы и управляющие могут смотреть, по каким еще параметрам есть возможности для развития.
Понятно, что наше здание не может конкурировать с объектами класса А, но всегда есть потенциал для улучшения, повышения привлекательности здания. И вот в этом для нас классификатор стал таким кратким, но очень наглядным руководством. С авторами классификатора, Ассоциацией управляющих и сервисных компаний QAZPROPERTY, мы всегда можем проконсультироваться по каким-то его пунктам, что тоже для нас важно
Алимбек Асаинов.
Повлиял ли новый статус на уровень арендной платы для арендаторов?
Руководитель прошедшего оценку БЦ признался, что ставка аренды действительно стала выше на 3-5%. Однако это повышение, по его словам, больше связано с увеличением расходной части как таковой из-за инфляции, нежели с тем, что здание получило статус БЦ класса В+».
Однако, так как классификацию здание прошло совсем недавно, осенью 2022 года, в будущем, возможно, профит от его прохождения будет шире.
Айнур Буркитбаева считает, что присвоение классов всем БЦ в Казахстане не вызовет катастрофических изменений на рынке аренды коммерческой недвижимости.
Разрыв в цене может быть даже в одном классе существенным – причины этого могут лежать в конкретной локации, количестве парковочных мест, уровне отделки офисов и мест общего пользования, в уже сформированном пуле арендаторов, технических характеристиках здания, насколько давно оно построено, как давно проводился капитальный ремонт, редевелопмент, реконцепция, если здание уже довольно длительно существует. Если освещать разницу ставок аренды между классами, то из истории наблюдения рынка разница между классом А и В может быть в два раза, то есть +100%. Между классом В и С разница не столь драматична, примерно до +60%,
пояснила Айнур Буркитбаева.
В целом владельцам БЦ стоит задуматься не о том, как их оценят, а над тем, чтобы их объект был удобным для арендаторов. Тем более, что не все арендаторы детально разбираются в классификации зданий. Обычно они самостоятельно определяют, насколько здание качественное, только по общим признакам. Для них гораздо важнее собственные критерии объекта – ставка аренды, удобная именно для них локация, внутренняя инфраструктура здания, количество предоставляемых им мест в паркинге и так далее.
«Иными словами, качественные объекты в удобной локации в любом классе будут востребованы у своих целевых арендаторов. Заполнение объекта в таком случае — это больше вопрос индивидуальных особенностей объекта и грамотного менеджмента, чем попадания в какой-то класс. Кто-то будет заполнять объекты за счет демпинга, кто-то за счет наращивания преимуществ здания для клиентов. Но в любом случае, присвоение зданию какого-либо класса, экспертиза его профессионалами рынка облегчает и арендодателю позиционирование объекта на рынке и понимание арендаторами места объекта на рынке», — заключила Айнур Буркитбаева.
