Экономика

Рынок жилья возвращается к стабильному росту — аналитики

Аналитический центр АФК подготовил обзор ипотечного рынка Казахстана за первые семь месяцев 2024 года.

Ключевые тенденции

  • На ипотечном рынке наблюдается заметное восстановление после двухзначного падения в прошлом году. Так, выдача новых ипотечных займов за январь-июль т.г. ускорилась на 16% и составила ₸985 млрд (₸850 млрд за 7М23).
  • При этом практически весь вклад в этот прирост внесли рыночные программы БВУ (+62%) на фоне автоматизации и цифровизации процедур получения займа, запуска партнёрских программ со строительными компаниями. Прирост не вызвал повышения цены на недвижимость в стране (с н.г. цены на новое жильё снизились на 1,2%, а на вторичное выросли лишь на 3,5%).
  • В то же время выдача бюджетной ипотеки сохранилась на одном уровне как у: 1) крупнейшего игрока Отбасы Банка (+0,2%) на фоне более высоких ставок по льготным программам и изменения условий их выдачи; 2) так и по «7-20-25» (+3,0%) из-за ограничения бюджета (по ₸25 млрд на каждый квартал).
  • На этом фоне наблюдается дальнейший рост доли рыночных программ БВУ в выдаче новых ипотечных займов: до 35% с уровня 28% по итогам 2023 года. Это максимальный показатель за последние 7 лет.
  • В портфеле займов лидерство по приросту занимают БЦК (+15%), Народный Банк (+12%) и Freedom Bank (+8%). У Отбасы банка портфель, напротив, немного снизился (-0,1%) на фоне перехода промежуточных займов в жилищные (происходит каждые три года), сформированных за счет изъятий из ЕНПФ на первоначальном этапе.
  • Распределение заёмщиков по сумме займа значительно улучшилось на верхнем уровне (см. ниже) ввиду продолжающихся досрочных погашений и перехода промежуточных займов в жилищные у Отбасы Банка.
  • Платежи по ипотечным займам (см. ниже) сохраняются устойчиво ниже 50% от средней зарплаты (тек. 35%), главным образом, на фоне высокого роста номинальной зарплаты (+10,3%).
  • Рынок аренды жилья также приходит к балансу (см. ниже) вместе с ценами на рынке жилья в соответствие с реальными доходами казахстанцев.
  • Активность на рынке жилья сильно коррелирует с изъятиями средств из ЕНПФ, которые ускорились после внесения предложений по развитию пенсионной системы и формированию накоплений для пенсионного обеспечения в старости.

Резюме

Рынок жилья возвращается к своему естественному устойчивому росту на фоне восстановления роли коммерческой ипотеки, доля которой выросла в выдаче новых кредитов благодаря усилиям частных финорганизаций и вопреки высокой стоимости заёмных ресурсов.

Необходимо отметить, что эта тенденция не сопровождается ростом цен на недвижимость и аренду жилья, а следует за фундаментальным фактором — динамикой реальных доходов граждан, нивелируя накопление дисбалансов на рынке в целом.

Параллельно с этим сократилась и роль льготных госпрограмм — во многом из-за ограниченности бюджетных ресурсов, хотя в первом полугодии и были запущены две дополнительные госпрограммы – «Наурыз» и «Отау».

При этом очень важно, чтоб будущие масштабы господдержки не оказывали определяющего влияния на ситуацию на рынке во избежание перегрева, наблюдавшегося в 20–22 гг. Это достижимо за счёт сужения фокуса целевой помощи только на малообеспеченные слои населения, что позволит извлечь из этой поддержки экономическую выгоду отдельным категориям граждан и не скажется на доступности жилья для всего рынка.

В то же время повышательное давление на рынок оказывают изъятия средств из ЕНПФ, стимулирующие высокую активность купли-продажи, часть из которой может являться лишь способом вывода пенсионных сбережений в «живые деньги», а не реальным улучшением жилищных условий. Напомним, именно эти накопления в ЕНПФ будут основой для финансового обеспечения будущих пенсионеров при выходе на заслуженный отдых. Соответственно, важно ограничить постоянные изъятия, чтобы у казахстанцев сохранились накопления для достойной пенсии в будущем.

Другой важной нерешенной задачей является доступ БВУ к системе жилстройсбережений. Этот шаг позволит вкладчикам делать выбор, где хранить свои сбережения, что, в свою очередь, усилит конкуренцию за клиента и будет является стимулом к предоставлению лучших ценовых и неценовых условий по займам.

Немаловажным является и вопрос устранения арбитража в налоговом законодательстве через предоставление вычетов по ИПН по всем ипотечным займам для приобретения первого жилья, а не только по льготным займам Отбасы Банка, вне зависимости от количества имеющегося имущества.

Мухтар Абаев

Recent Posts

Глава государства принял президента Пекинского университета языка и культуры Дуань Пэна

В начале беседы Президент подчеркнул, что открытие филиала университета в Астане стало еще одним зримым…

12 часов ago

Военно-инженерный институт радиоэлектроники и связи — кузница военных связистов

31 октября свой профессиональный праздник отмечают военные связисты — специалисты, обеспечивающие надежную и бесперебойную связь…

12 часов ago

Xiaomi представляет Серию REDMI Pad 2 Pro — флагманские планшеты с большим экраном для ярких мультимедийных впечатлений

Компания Xiaomi представила Серию REDMI Pad 2 Pro, в которую вошли модели REDMIPad 2 Pro,…

14 часов ago

Токаев: Казахстан сделал уверенный шаг на пути к тому, чтобы стать технологически развитой страной

Глава государства выступил на Форуме стратегических партнеров «Казахстан – территория академического образования», сообщает пресс-служба Акорды.…

14 часов ago

В Алматы пройдет заседание Совета министров обороны СНГ

В Южную столицу Казахстана прибыли руководители оборонных ведомств Азербайджана, Беларуси, Казахстана, Кыргызстана, России, Таджикистана, Узбекистана…

16 часов ago

Токаев прибыл в Кызылординскую область

Касым-Жомарт Токаев прибыл с рабочей поездкой в Кызылординскую область Президент планирует посетить ряд промышленных, инфраструктурных…

2 дня ago