Шок и ужас — так можно описать впечатления казахстанцев от резкого скачка цен на аренду недвижимости в Казахстане. Жилищный кризис в Казахстане — а именно нехватка квадратных метров — формировался давно.

Один из громких сигналов прозвучал в сентябре — когда студенты Алматы, вернувшись с каникул, столкнулись с невозможностью снять не то что квартиры, а даже хостелы! Казалось бы, уже тогда государство должно было задуматься почему у нас так много коммерческих новостроек и так мало проектов социального жилья. И вот пришел второй удар — нашествие россиян, спасающихся от мобилизации в России. За считанные часы арендные квартиры, номера в гостиницах и койки в хостелах были разобраны огромной волной мигрантов. Цены на аренду жилья резко поползли вверх, появились ужасающие рекорды — вдруг оказалось. Что дешевле снять квартиру в Париже, чем в Алматы…

Рынок надо регулировать

По мнению экономиста Эльдара Шамсутдинова, высказанного им в телеграм-канале «Комментарий», пришло время государству вмешаться в ситуацию и разобраться с рынком жилья. А именно — поставить арендодателя на место, наложить на него обязанности и заставить их исполнять, руководствуясь не только законами рынка, то есть жадностью. Дословно:

Арендатор жилья в Казахстане является одним из самых незащищенных людей

Государство однозначно должно вывести рынок в белую. Саморегуляция не работала – эту функцию должны были выполнять маклеры, но они усугубили ситуацию. Печатают скачанные договора, делают фейковые объявления и берут завышенную комиссию.

Будем откровенны, сегодняшние возмущения (ростом цен в связи с нашествием россиян — прим. Ред.) это крик души арендаторов, которым не дают никаких прав и у них нет никакой защиты потребителя. Арендодатель может выкинуть на улицу арендатора, повысить аренду, войти без спроса к нему домой. Причина не в высокой цене, а именно в бесправности арендаторов.

Государство должно вмешаться, но ограниченно — не зарегулировать рынок, а направить его в нужное русло, выставив понятные всем и легко исполняемые рамки. В противном случае

легко можно устроить очередную социальную катастрофу

Программа минимум это сделать так, чтобы договора защищали не только арендодателя, а маклеров обязать следить за корректностью и исполнимостью этих документов. Приводимые сейчас в публичном поле примеры российского опыта не релевантны, их нельзя применять у нас, как минимум из-за устаревшего жилищного фонда. Также приводимые отсылки к гражданскому кодексу, что в нем заложен механизм арендных отношений так-же ошибочны.

Прецедент успешного ограниченного вмешательства государства, кстати, у нас уже есть. Несколько лет назад Нацбанку пришлось вмешаться в сферу быстрых/онлайн кредитов. Ростовщики на тот момент заявляли, что государство убьет рынок, если вмешается в его процесс успешного саморегулирования. Правда

ростовщики успешно саморегулировались до того, что стали выдавать кредиты до 9000% годовых

Это было новой формой рабства, так как в Казахстане до сих пор нет процедуры банкротства физлиц. В итоге государство в лице Нацбанка вмешалось, изменив ситуацию в корне и не убив рынок. Да, вышло это не идеально, ростовщики совершают небольшие нарушения и АРРФР смотрит на это сквозь пальцы, пока они не заходят за рамки. В итоге риск социальной нестабильности стал значительно ниже, а рынок процветает».

Грехи арендаторов

Этой же точки зрения придерживается и Сабина Садиева, замдиректора КИСИ при президенте РК. В своем ТГ-канале она пишет о грехах арендаторов, которые на самом деле знакомы многим казахстанцам. Первый из них — «…неучастие арендодателей в управлении домом и в реформе ОСИ… Второй звоночек грянул в январе, когда оказалось, что подозрительные и вооруженные люди не только сидели в бункерах в лесах нацпарков, но и просто жили в самом городе на арендных квартирах.

Третий сигнал — это выселение жильцов ради резко взлетевших ажиотажных цен из-за наплыва россиян. Арендодатели просто выкидывают жильцов, чтобы сдавать свои убогие однушки за 300-400 тысяч. Кто-то пишет «это рынок». Хорошо, это рынок, но давайте тогда уже признаем, что это очень кривой рынок. Что не так со всем этим: — Нет регулирования взаимоотношений (что есть суть управления).

Наше государство просто решило брать подоходный налог со сдачи жилья в аренду, и сидит теперь «в домике». По-моему, есть только нормы о том, что:

• нельзя выселять зимой, надо проверить;
• Нет никакой практики составления договоров по взаимным обязательствам, никто не требует этого. Все на устных договоренностях;
• Нет понимания, как новообразованным ОСИ работать с арендодателями. Нет ни одного рычага.

Я писала о том, что хотя бы надо такие квартиры выводить в отдельную категорию и делать по ним выше ставки по обслуживанию. Но ответ я получила феерический: люди просто будут врать, что заселили родственников».

Остались считанные недели

План регулиорвания Шамсутдинова звучит хорошо, но… Он ставит небольшую проблему. Арендодатели в Казахстане — это не только счастливые обладатели лишних квартир, доставшихся от бабушек и дедушек. Это еще и довольно солидная и однозначно влиятельная группа лиц, которые владеют квартирами в новостройках на самых разных основаниях. Кто-то купил по льготной цене, кто-то получил в «подарок» от строительной компании, а кто-то и сам является не самым последним менеджером этой строительной компании. И все эти люди могут и будут влиять на принятие решений по регулированию рынка аренды. Текущая ситуация их устраивает — низкие налоги на недвижимость и коммуналку позволяют скупать квартиры впрок, это же не огурцы, не сгниют. Квартиры можно сдавать в аренду помесячно, посуточно или по часам — был бы спрос. Нет спроса — можно законсервировать. А вот вмешательство государства в эту схему приведет к дополнительным расходам.

Шамсутдинов приводит пример регулирования деятельности микрофинансовых и кредитных организаций — действительно, такой опыт есть. Государство захотело — и смогло, хотя и столкнулось с противодействием. Очевидно, и на рынке аренды противодействие будет сильное.

Россияне уедут, чудовища останутся

Захочет ли государство его преодолеть? Ведь некоторые чиновники явно и сами среди таких арендодателей. Кроме того, наплыв россиян временный как ни крути — максимум продлится полгода-год при текущих обстоятельствах. А это значит, что они уйдут и проблема как бы исчезнет… Точнее, перестанет быть такой острой и заметной. А вот цены на аренду, поднятые этой волной миграции, могут сильно и не упасть — арендные квартиры ведь можно законсервировать, чем сдавать задешево.

Получается, у государства есть считанные недели, чтобы проявить политическую волю и вмешаться в дикий рынок аренды жилья в Казахстане, навести в нем порядок. А пока соцсети склоняются к мысли, что не так страшны понаехавшие россияне, как овзеревшие арендодатели. Ведь россияне в конце концов уедут, а вот вторые — останутся. Они — среди нас.