Рынок жилья обрел новую точку равновесия после ажиотажного роста в сентябре-октябре 2022. Средняя цена снижается, но за счет появления большего числа предложений — то есть фактически резкого падения цен на аренду недвижимости нет.

Что на самом деле происходит на рынке аренды жилья? Известный экономист Эльдар Шамсутдинов в своем телеграм-канале разобрал подробности новой статистики и показал, что существенного снижения цен не произошло.

Рост предложения

Krisha.kz написали, что аренда жилья в стране в среднем упала на 33%, если сравнивать с ажиотажным ростом цен в сентябре-октябре – в северных регионах снижение до 50%, а в Алматы и Астане на 29 и 36% соответственно. Значит ли это, что цены вернулись или уже близки к исходному состоянию?

В некотором роде стало лучше, но в целом ситуация та же, просто увеличилось предложение на окраинах. По крайней мере рынок аренды в Алматы выглядит именно так.

Сколько квартир в аренде?

В октябре в долгосрочную аренду 1-3 комнатных квартир предлагали 2,8 тыс. штук, в 2021 году их было около 5,5 тыс., а прямо сейчас доступно для аренды целых 6,9 тыс. единиц жилья. Рост предложения аренды вырос на 25%, учитывая, что приток прошлогодних зарубежных студентов осел в городе, как и часть российских эмигрантов, которые решили остаться жить здесь. К сожалению, ни официальная статистика, ни базы данных крыши не покажут, сколько сейчас квартир арендовано и по каким ценам.

Можно только предположить, что мало кому из иностранцев захочется регистрироваться по второму кругу, да и не все арендодатели делают это по стандартному прайсу. Да, ажиотажные 500-700 тысяч за однушку в Алматы уже пропали, но по старым ценам в центре можно найти только каморку в приватизированном общежитии. Есть даже квартиры (бывшие бараки) в центре города с санузлом на улице.

Сейчас в Алматы доступно 1 165 однушек до 200 тыс. в месяц. Из них в пределах квадрата улиц Райымбека-Достык-аль-Фараби-Розыбакиева всего 31 объявление с фотографией от хозяина жилья (риэлторы любят приукрасить местоположение, наличие и цену) с мебелью или частично с мебелью (кровать+табурет). Каждую вторую из этой тридцатки квартир стоило бы проинспектировать эпидемиологам, фотографии у жилья пугающие.

Ждем новый призыв!

Это говорит о проблеме статистики – мы не видим динамики в определенной точке, только общую цифру. Мы видим падение цен, но за счет окраин, которые раньше не были в аренде. Корректнее было бы сравнивать стоимость аренды за квадратный метр в одних и тех же районах, микрорайонах или ЖК, потому как в 2021 году 200 тыс. за однушку в «золотом квадрате» Алматы можно было назвать приемлемой ценой, а теперь столько же просят за квартиру в микрорайоне «Мамыр», хотя раньше можно было найти процентов на 40 меньше.

Но все-таки уже можно говорить, что рынок аренды крупнейшего города страны постепенно приходит в состояние равновесия. Нового равновесия. Жилье перестало быть таким дефицитным, но если хочешь жить с комфортом в шаговой доступности к работе, модным барам, кинотеатрами и прочим развлечениям, придется платить больше, чем раньше. В ином случае можно подыскать что-то менее дорогое в новостройках подальше от центра. Насколько устойчиво это новое равновесие, покажет очередная волна призыва в соседней стране.